8 nejběžnějších mýtů spojených s pronájmem bytu

V případě, že by nájemní smlouva obsahovala ustanovení v rozporu s občanským zákoníkem, má občanský zákoník přednost. Proto je důležité si před podpisem nájemní smlouvu důkladně prostudovat a v ideálním případě ji konzultovat s právním odborníkem.

Následně uvádím osm nejběžnějších mýtů spojených s pronájmem bytu a jak to ve skutečnosti je:

1. Souhlas s přihlášením trvalého pobytu

Mýtus: Pokud pronajímatel bytu ve smlouvě nesouhlasí s přihlášením trvalého pobytu nájemci, ten si nemůže trvalý pobyt v pronajatém bytě přihlásit.

Skutečnost: K tomu, abyste pronajatý byt na úřadě označili za místo trvalého pobytu, souhlas pronajímatele nepotřebujete. Stačí, když na úřadě předložíte nájemní smlouvu. Souhlas pronajímatele je nutný, jen pokud se v místě pronájmu chystáte zřídit sídlo firmy.

2. Zvýšení nájemného

Mýtus: Pronajímatel může jednou za rok zvýšit nájemné, ale nájem po navýšení musí být srovnatelný s nájmy v okolí, a zároveň navýšení navíc nesmí být vyšší než 20 %, přičemž se do této částky počítají všechna zvyšování za poslední 3 roky.

Skutečnost: Tento postup platí pro smlouvy na dobu neurčitou. U krátkodobých smluv na dobu určitou, například na jeden nebo dva roky, může pronajímatel po uplynutí doby nájmu libovolně navýšit nájem v nové smlouvě. Pokud nájemce nesouhlasí, smlouva končí po uplynutí doby, na kterou byla uzavřena.

3. Náklady na opravy

Mýtus: Nájemce hradí veškeré náklady na opravy.

Skutečnost: Nájemce hradí jen náklady na běžnou údržbu a drobné opravy bytu. Mezi běžnou údržbu a drobné opravy bytu patří například oprava omítek, výměny vypínačů, žárovek, zásuvek, případně sifonu u umyvadla, apod.

Drobné opravy vymezuje § 4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Limit výše nákladů na drobné opravy se vypočítává z podlahové plochy bytu a ostatních prostor, které k bytu náleží. Z plochy balkonů, teras nebo sklepů se započítává pouze polovina. Každý metr čtvereční se pak vynásobí částkou 100 Kč. Například, pokud u bytu o velikosti 50 m2 roční náklady na běžnou údržbu a drobné opravy přesáhnout 5000 Kč, nelze je už považovat za drobné opravy. Na základě nákladů je možné za drobné opravy považovat i ty výměny nebo opravy, které nejsou specifikované v § 4 Nařízení vlády, a to v případě, že částka za jednu opravu nepřesáhne 1000 Kč. V případě vícero oprav, které spolu souvisí, rozhodne o tom, kdo je bude hradit součet plateb.

4. Osoby bydlící s nájemcem

Mýtus: V pronajatém bytě mohou bydlet pouze osoby, které jsou v nájemní smlouvě uvedené.

Skutečnost: Osoby blízké nájemci, jako partner, příbuzní nebo potomci, mohou byt sdílet, i když nejsou v nájemní smlouvě uvedeni. Nicméně se doporučuje do smlouvy uvést počet osob, které budou pronajatý byt nebo dům s nájemcem obývat, přičemž jakoukoli změnu počtu osob je třeba pronajímateli ohlásit. Pronajímatel taky může v nájemní smlouvě počet bydlících osob omezit tak, aby tento počet odpovídal podmínkám používání bytu z hlediska hygieny a pohodlí.

5. Kouření v pronajatém bytě

Mýtus: Pokud pronajímatel v nájemní smlouvě zakazuje kouření, nájemce nemůže v bytě kouřit, a pokud je přistižen, může být vypovězen.

Skutečnost: I když inzeráty na pronájem bytu často uvádějí, že je vhodný pouze pro nekuřáky, pronajímatel nemá právo zakázat nájemníkům kouření. Nicméně, má možnost zvýšit nájem nebo vyžadovat vyšší kauci jako opatření proti riziku požáru či opotřebení vybavení bytu.

6. Zvířata v pronajatém bytě

Mýtus: Pokud pronajímatel v nájemní smlouvě zakáže domácí mazlíčky, nájemce nemůže mít zvířata v bytě.

Skutečnost: Nájemce musí ohlásit výskyt zvířat v bytě, ale zakázat mu je pronajímatel nemůže. Může pouze zvýšit nájem nebo kauci jako kompenzaci. Výjimkou je, pokud zvíře působí obtíže ostatním obyvatelům objektu nebo pronajímateli.

7. Opožděné placení nájemného

Mýtus: Pronajímatel může nájemci dát okamžitou výpověď, pokud nájemce v daném měsíci neuhradí nájemné.

Skutečnost: Pronajímatel má možnost vypovědět nájemní smlouvu, pokud nájemce neuhradí nájemné a náklady za služby nejméně za tří měsíce. Před výpovědí ale musí dát nájemci přiměřenou lhůtu na odstranění závadného chování (neplacení nájmu). Pokud nájemce dlužnou částku v této době uhradí, výpovědní důvod zaniká.

8. Prodloužení nájmu

Mýtus: Pokud byla nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou a po uplynutí této doby si pronajímatel s nájemcem zapomenou prodloužit nájemní smlouvu, tak nájem bytu skončil a pronajímatel může nájemce kdykoli vyzvat k okamžitému opuštění bytu.

Skutečnost: Výše popsané platí jen po dobu 3 měsíců po skončení doby nájmu. Pokud pronajímatel prošvihne tuto dobu a ve lhůtě 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, zapomene nájemce vyzvat k opuštění bytu, platí automatické prodloužení nájmu o stejnou dobu jako byla původní smlouva. Nejdéle ji lze však prodloužit na dva roky.