Pokud vlastník prodá nemovitost, jedná se o příjem, který je podle zákona o dani z příjmů nutné zdanit sazbou 15 %. Tato sazba se vztahuje na zisk z prodeje, tedy na rozdíl mezi pořizovací cenou (cenou, za kterou byla nemovitost koupena) a prodejní cenou (cenou, za kterou byla prodána).

Od tohoto zisku si lze odečíst i další náklady, například výdaje na rekonstrukci nemovitosti nebo náklady spojené se zprostředkováním prodeje. Ačkoli se daň z prodeje týká jak nemovitostí v osobním vlastnictví, tak i družstevních podílů, podmínky pro osvobození od daně se v obou případech liší.

Existují však situace, kdy lze této daňové povinnosti předejít úplně, nebo kdy je od daně osvobozena jen část zisku z prodeje. Podívejme se na jednotlivé výjimky, díky nimž je možné být od daně osvobozen.

1. Časový test

Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud splníte následující časové podmínky:

• Nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021: Nemovitost jste vlastnili alespoň 5 let.
• Nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021: Nemovitost budete vlastnit alespoň 10 let.

Poznámka: Nabytí zahrnuje například koupi, darování nebo dědictví. U dědictví se navíc doba vlastnictví zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil předchozí majitel v přímé linii (např. děti, rodiče, prarodiče) nebo manžel.

2. Využití nemovitosti k vlastnímu bydlení

Pokud jste v nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem prokazatelně bydleli, jste od daně osvobozeni. Dokládá se to například hrazením záloh na energie na vaše jméno, nebo doručováním pošty na uvedenou adresu.

Pozor: Při prodeji družstevního bytu (přesněji řečeno převodu družstevního podílu) nelze uplatnit osvobození od daně z příjmu z důvodu dvouletého bydlení. Toto osvobození se vztahuje výhradně na nemovitosti v osobním vlastnictví (rodinné domy a byty zapsané v katastru nemovitostí).

Důvodem je, že z právního hlediska neprodáváte nemovitost, ale převádíte členský podíl v bytovém družstvu. Majitelem samotného bytu zůstává družstvo, a proto se na vás nevztahují pravidla, která jsou určena pro vlastníky nemovitostí.

Pro osvobození od daně z prodeje družstevního podílu platí pouze dvě výjimky:

• splnění časového testu,
• použití zisku z prodeje na vlastní bytovou potřebu.

3. Příjem použitý na uspokojení bytové potřeby

Od daně jste rovněž osvobozeni v rozsahu, v jakém příjem z prodeje nemovitosti využijete k řešení vlastní bytové potřeby, například na:

• nákup nové nemovitosti,
• výstavbu či rekonstrukci vlastního bydlení.

Uplatnit toto osvobození lze buď v kalendářním roce následujícím po inkasu výnosu z prodeje, nebo v kalendářním roce předcházejícím jeho získání.

Pokud příjem z prodeje převýší náklady na novou nemovitost, je od daně osvobozen pouze poměr odpovídající skutečně investované části zisku. Zbytek zisku, který tomuto poměru neodpovídá, podléhá 15% sazbě daně z příjmu.

Příklad:

V roce 2024 jste prodali byt za 10 000 000 Kč, který jste v roce 2023 koupili za 9 000 000 Kč.
Zisk = 1 000 000 Kč.

V roce 2025 jste koupili jinou nemovitost za 7 000 000 Kč z prodejní částky.

Výpočet osvobozené části zisku:

Použitá částka na vlastní bydlení = 7 000 000 Kč z 10 000 000 Kč → 70 %
Osvobozeno = 70 % zisku = 70 % z 1 000 000 Kč = 700 000 Kč
Zdanitelný zisk = 1 000 000 - 700 000 = 300 000 Kč
Daň (15 %) = 15 % z 300 000 Kč = 45 000 Kč

Tento příklad ukazuje:

• Osvobozená část zisku se počítá podle poměru investované částky.
• Zbytek zisku podléhá 15% sazbě daně z příjmu, i když jste část výnosu použili na vlastní bydlení.
• Časové podmínky jsou splněny, protože investice do nové nemovitosti proběhla v kalendářním roce následujícím po inkasu výnosu z prodeje.

Výše popsané podmínky mohou výrazně ovlivnit, zda budete muset daň z prodeje nemovitosti zaplatit, nebo nikoliv. Před samotným prodejem doporučuji pečlivě zkontrolovat svou situaci a případně se poradit s daňovým poradcem.