Gustav Rötling - realitní makléř pro Prahu a Berounsko

8 nejčastějších chyb při prodeji domu a doporučení, jak jim předejít

25.10. 2021Gustav Rötling

Pokud plánujete výhodně prodat rodinný dům, pak byste měli znát nejčastější chyby při prodeji domu a vědět, jak jim předejít.

Ti z vás, kdo jste už prodej domu realizovali, víte, že prodat dům, a myšleno prodat dům za nejlepší cenu, není zas tak jednoduchá záležitost. U většiny prodejů není průběh ani zdaleka 100% hladký a bezchybný.

Většinou se jedná o chyby z neznalosti a nedůkladné přípravy, které prodávající ani nepostřehl a prodal tak dům zbytečně za nižší cenu, než za jakou by dům mohl prodat, pokud by si byl těchto chyb vědom.

Jaké chyby to jsou:

  • Nesprávné nastavení prodejní ceny
  • Inzerce v nevhodnou dobu
  • Vynechání základních oprav
  • Prodávající jedná o prodeji svého domu příliš emočně nebo bere jednání se zájemcem moc osobně
  • Dům není dostatečně uklizen
  • Nekvalitní fotografie
  • Nedostatečný úklid zahrady či pozemku
  • Prodej na vlastní pěst

1. Nesprávné nastavení prodejní ceny

Správné nastavení prodejní ceny je jedna z nejzásadnějších podmínek úspěšného prodeje nemovitosti. Pokud tento krok přeskočíte, tak buď cenu přestřelíte a i po 6 měsících nebudete mít kupce, anebo cenu zbytečně podhodnotíte a hned do druhého dne budete podepisovat rezervaci (a až později zjistíte, za kolik jste mohli prodat, tak si pak budete trhat vlasy 🙁 ).

Co se stane v opačném případě, tedy když cenu domu v inzerci přestřelíte?

Následující: Seriózní kupci pravidelně sledují nové nabídky a proto právě v prvním měsíci inzerce objeví váš inzerát nejvážnější zájemci. Pokud cenu přestřelíte hned v začátku inzerce, odradíte tak tuto nejdůležitější skupinu zájemců.

Jestli se vám z důvodu přestřelené ceny nepovede dům rezervovat ani po 3 měsících inzerce, tak každým dalším měsícem se okruh zájemců ztenčuje. Zájemci vidí a pamatují si, že se dům už delší dobu inzeruje a podvědomě ztrácí o dům zájem.

Po několika měsících budete nuceni snížit cenu a někteří kupující to využijí k dalším jednáním o slevě. Nakonec se může stát, že prodáte za nižší cenu, než za kterou byste mohli prodat, pokud byste hned v začátku inzerce nastavili cenu správně.

Jak tedy zjistíte optimální prodejní cenu?

Nejpřesnější metodou pro zjištění prodejní ceny nemovitosti je srovnáním podobných a již prodaných nebo rezervovaných nemovitostí. U rodinných domů bude srovnávání pochopitelně těžší, než u bytů. Velkou roli bude hrát velikost pozemku, zastavěná plocha domu, stáří domu, počet pater, vnitřní vybavení, atd. Najít podobné prodané domy s podobnými parametry a navíc ve stejné lokalitě, nebude lehké.

Proto doporučuji oslovit realitního specialistu na danou lokalitu, který má přehled o cenách realit a zároveň má přístup na katastr nemovitostí, v kterém jsou archivované ceny nemovitostí, aby vám pomohl s nastavením tržní ceny.

V případě, že se váš dům nachází v Praze a okolí, či v Berounsku (tedy lokality, na které se specializuji), mohu vám s odhadem pomoct „odkaz na získání odhadu domu zde„.


2. Inzerce v nevhodnou dobu

Pokud začnete s inzercí ve správnou dobu, tak budete mít větší šanci najít kupce rychleji a zároveň i prodat za vyšší cenu. Roční období, úrokové sazby hypoték a pohyb cen nemovitostí mají největší vliv na efektivitu prodeje nemovitosti z pohledu načasování.

Obecně ale platí, že nejlepší měsíce v roce pro inzerci prodeje domu jsou duben a květen a období od konce srpna do konce října.


3. Vynechání základních oprav

Jestli vstupní dveře vržou, z kohoutku v koupelně kape, či některé žárovky nesvítí, mohou tyto malé neduhy způsobit u zájemce při prohlídce negativní dojem z domu.
Máte-li dům v dobrém stavu a vyžaduje jen menší opravy, tak se opravy závad, které vylepší celkový dojem z domu, vyplatí.

Seznam základních oprav:

  • vyměňte nebo opravte vrzající dveře
  • opravte všechny kapající kohoutky
  • vyměňte nebo opravte okenní zárubně
  • opravte spínače světel a vyměňte nefunkční žárovky
  • vyčistěte nebo kupte nové koberce

Tip: Prohlédněte si na inzertních portálech nabízené domy ve vaší lokalitě a zjistěte, v jakém jsou stavu, protože zájemci o koupi budou tyto domy srovnávat s vaším. Pokud například má většina nabízených domů modernizovanou kuchyň a v dobrém stavu střechu, tak zvažte vylepšení kuchyně a opravu střechy.


4. Prodávající jedná o prodeji svého domu příliš emočně nebo bere jednání se zájemcem moc osobně

Většina lidí má emoční vazbu ke svému domu, což je samozřejmě v pořádku. Ovšem při prodeji domu je důležité umět se odpoutat od těchto pocitů a pozornost zaměřit na detaily obchodu a jednat s chladnou hlavou.

To je jeden z důvodů, proč při prodeji nemovitosti je vhodné zvážit služeb zkušeného realitního makléře, který už zrealizoval více podobných obchodů a bude bez emoční vazby při vyjednávání s kupujícím plně zaměřen na všechny detaily obchodu.

Tip: zájemci o koupi se na prohlídce budou cítit lépe, pokud u prohlídky nebude přítomen majitel. Proč? Protože u prohlídek bez majitele jsou potenciální zájemci uvolněnější, mezi sebou otevřeně komunikují a dokážou si tak lépe představit a vcítit se, že v nemovitosti už bydlí.

Jestli vás při prodeji zastupuje realitní makléř, zvažte nezúčastňovat se prohlídek. Pokud v prodávaném domě ještě bydlíte a musíte zůstat doma, nebo chcete být přítomni, pak komunikaci se zájemci ve větší míře přenechejte realitnímu makléři.

5. Dům není dostatečně uklizen

Před prvními prohlídkami se zájemci dům důkladně ukliďte. Nejdřív se zbavte všeho zbytečného haraburdí a přebytečných věcí. Pokud je nechcete vyhodit, tak je někam schovejte, například do garáže.

Vyleštěte okna zevnitř i zvenku, umyjte podlahy a vyleštěte koupelnu a kuchyň, utřete všechen prach, ukliďte věci v šatníku, ve skříních či v komoře.

Mnoho zájemců bude chtít nahlédnout i do úložných prostor a jestli máte uklizeno i tam, dáte zájemcům pozitivní signál, že máte rádi pořádek a pravděpodobně i o dům dobře pečujete.

Pro navození pocitu nového domova pomůže vymalovat zdí na novo. Menší pokoje vymalujte na bílo, bílá působí čistě a zvětšuje prostor. U prostornějších místností pomůžou odstíny světle šedé. Interiér domu bude působit čistě a svěže.

Tip: před prohlídkami se zájemci doporučuji interiér odosobnit, na chvíli někam schovat všechny vaše osobní věci, abyste potenciálním zájemcům ulehčili představu, že v domě už bydlí.


6. Nekvalitní fotografie

Víte, která je „ta věc“, která zájemce přinutí otevřít váš inzerát, tady a teď? Jsou to přitažlivé fotky nemovitosti. Pokud vás zajímá, jak zhotovit skvělé fotky nemovitosti, tak si přečtěte tipy a techniky, jak nafotit nemovitost jako profesionál.

Tip: Pro focení interiéru doporučuji využít profesionálního fotografa nebo služeb Home-stagingu, tedy firmy specializující se na přípravu a naaranžování nemovitosti k nafocení tak, aby případní zájemci měli možnost vidět, jaký prostor se jim nabízí, a aby si byli schopni během krátké návštěvy představit, jak by v těchto prostorech mohli žít právě oni.

7. Nedostatečný úklid zahrady či pozemku

To první, co zájemci o dům spatří po vystoupení z auta, je vaše zahrada a exteriér domu. A první dojem je vstupní branou k úspěšnému prodeji. Proto ohromte zájemce z vašeho domu už z ulice, aby byli nedočkaví uskutečnit prohlídku.

Zarovnejte živé ploty, pokoste trávník. Ujistěte se, že větve stromů nepřesahují nad střechu domu.

Vyčistěte parkovací stání od olejových skvrn, vytrhejte plevel vyrůstající ze spár. Vysaďte okrasné květiny nebo například kupte před vstupní dveře domu novou rohož. A pokud je to nutné, natřete exteriér domu svěží barvou.

8. Prodej na vlastní pěst

V České republice se jen 50% realitních obchodů realizuje s pomocí realitních kanceláří. A není se čemu divit. Benefity, které svým klientům průměrný realitní makléř nabízí, jsou ve většině případů nedostačující.

A prodávající, který měl negativní zkušenost s takovýmto realitním zprostředkovatelem, si nemovitost příště zkusí prodat už sám.

Bod zlomu ale nastane, pokud vám s prodejem pomáhá profesionál.

Jaké benefity by měl makléř nabízet, aby se vám jeho služby vyplatili:

Připraví vám analýzu trhu

Realitní makléř by měl mít na první schůzce připravenou analýzu trhu pro danou lokalitu. Je to přehled aktuálně nabízených podobných nemovitostí ve vaší lokalitě a ideálně i seznam již prodaných podobných nemovitostí v této lokalitě v poslední době.

Tato analýza vám pomůže při stanovení optimální prodejní ceny. Makléř by vám měl na základě této analýzy trhu a s přihlédnutím na stav vašeho domu doporučit rozsah prodejní ceny.


Vyhledá a kvalifikuje zájemce o prohlídku

Vyhledání zájemců o prohlídku patří logicky mezi základní služby každého realitního makléře. Realitní makléř by měl kromě inzerce nemovitosti na nejnavštěvovanějších realitních serverech, tuto inzerci i pravidelně topovat, to znamená pravidelně posouvat inzerát na přední místa před konkurenci.

Makléř by měl připravit (nebo nechat připravit fotografem) perfektní fotografie nemovitosti a napsat důkladný a přitažlivý popis inzerátu.

Váš realitní makléř by měl s každým zájemcem ještě před prohlídkou probrat, jakým způsobem by chtěl nemovitost financovat a v jakém časovém horizontu by se chtěl nastěhovat, tedy v případě zájmu o nemovitost. A to z důvodu, aby vám makléř šetřil čas neefektivními prohlídkami.

Realitní makléř má také povinnost prodávajícího informovat o všech zájemcích.


Tlumočí prodávajícímu všechny nabídky a vyjedná pro prodávajícího nejlepší cenu

Váš realitní makléř má povinnost vám tlumočit všechny cenové nabídky zájemců a jako obchodník by měl pro vás vyjednat nejlepší prodejní cenu.

Po službě vyhledání zájemců o prohlídku je právě vyjednávací dovednost makléře druhým nejdůležitějším benefitem, s kterým se vám spolupráce s profesionálním makléřem vyplatí.


Nadstandartní služby realitního makléře:


Aplikuje nové technologie

Kromě kvalitních fotografií (které jsou už standardem v dnešní době) profesionální realitní makléř vyhotoví i video nemovitosti nebo virtuální 3D prohlídku nemovitosti.

Speciálně v dnešním online světě nemovitost s videem či virtuální prohlídkou osloví více zájemců. Video a virtuální 3D prohlídku ocení taktéž zahraniční zájemci, kteří se nemohou fyzické prohlídky účastnit.

Využívá k inzerci sociální sítě

Profesionální realitní makléř má na facebooku svou firemní stránku a pomocí správce reklam je schopen zacílit inzerci nemovitosti lidem v dané lokalitě a lidem, kteří projevili zájem o nemovitost.


Bohužel neexistuje ideální prodej a v průběhu obchodu se vždy objeví nějaký ten menší zádrhel. Pokud ale chcete minimalizovat chyby a ušetřit čas a nervy, tak zvažte přenechání prodeje nemovitosti realitnímu makléři.

Domluvte si s makléřem specializujícím se na vaši lokalitu nezávaznou schůzku a zjistěte, jaké služby nabízí, jaké má v realitách zkušenosti a jestli vám jeho osobnost a charakter pro spolupráci při prodeji vyhovuje.

Gustav Rötling
Prodejem nemovitostí posedlý realitní makléř s 15 letou praxí. Autor e-booku „7 kroků k úspěšnému prodeji nemovitosti“. Pomáhá svým klientům prodávat nemovitosti tak, aby prodali výhodně a bezpečně. Zpracovává taky online odhady nemovitostí zdarma.

Online odhad prodejní ceny nemovitosti

Neprodávejte svou nemovitost pod cenou a zjistěte do 24 hodin, kolik peněz prodejem získáte. 

  1. Klikněte na tlačítko "Získat odhad zdarma".
  2. Vyberte formulář do kterého pak vepíšete požadované údaje.
  3. Odešlete formulář ke zpracování.
  4. A do jednoho pracovního dne vám report s prodejní cenou pošlu na e-mail.

Stáhněte si e-book
"7 kroků, jak prodat nemovitost výhodně a bezpečně"

Co se v e-booku dočtete:

  • Zjistíte, jak správně nastavit prodejní cenu nemovitosti, abyste z prodeje získali maximum.
  • Budete vědět, jakou chybu již na začátku prodeje dělá většina samoprodejců a jak tomu můžete předejít. 
  • Zjistíte, jak připravit nemovitost k prodeji, abyste oslovili co nejvíce zájemců a nemovitost tak mohli prodat co nejvýhodněji.
  • Porozumíte, proč většina samoprodejců nakonec prodá levněji, než s pomocí profesionálního makléře.
  • A mnoho dalšího.

E-book ZDARMA
7 kroků, jak prodat nemovitost výhodně a bezpečně

Domluvte si nezávaznou konzultaci ohledně prodeje nemovitosti

Vyplňte tento krátký formulář, zavolám Vám a nezávazně s Vámi proberu postup prodeje nemovitosti s cílem získat za prodej nejlepší cenu.

      Vaše osobní údaje budu zpracovávat v souladu se zásadami zpracování osobních údajů.