7 věcí, které nesmíte přehlédnout při koupi bytu

Plánujete koupit byt? Je pravděpodobné, že jste si vědomi určitých rizik, která s sebou tento proces nese, a málokdo vás na ně plně připraví. Kterým z nich byste měli věnovat největší pozornost?

1. Právní stav bytu

Předtím než se rozhodnete pro jakýkoli zdánlivě idylický byt, který jste objevili na realitních portálech, je důležité podrobit ho základní analýze.

Zvláštní pozornost věnujte právnímu stavu bytu, který můžete snadno ověřit prostřednictvím katastru nemovitostí a informací uvedených v listu vlastnictví.

Tento důležitý dokument vám poskytne informace o tom, zda se skutečně jedná o bytový prostor, či zda jsou s ním spojené exekuce nebo soudní spory.

2. Technický stav bytu

Kromě právního stavu bytu je klíčové soustředit se i na jeho technický stav, jako jsou například rozvody elektřiny, stoupačky, stav koupelny, kuchyně a společné prvky domu, včetně oken, dveří a zateplení.

I při pečlivé prohlídce a věnování zvýšené pozornosti detailům, jako jsou plísně či praskliny, mohou být skryté vady přehlédnuty, a ty může odhalit pouze odborník.

Proto je vhodné zvážit prohlídku nemovitosti s technickým znalcem, který dokáže posoudit potřebné investice do nezbytných úprav a zda se koupě bytu vůbec vyplatí.

3. Skutečná velikost bytu

Majitelé bytů i realitní makléři mohou v inzerátech poskytovat nepřesné informace o rozměrech bytu, aby vzbudili větší zájem potenciálních kupců.

Častým případem je, že do podlahové plochy zahrnou i neobytné části, jako jsou balkon, lodžie, terasa či sklep, což může být odhaleno až při vlastním přeměření bytu.

Pro ověření skutečné rozlohy je nejlepší vyžádat si roční výpis za služby spojené s užíváním bytu. Tímto dokumentem si ověříte i informace o výši záloh k bytu.

4. Nedoplatky a dluhy

Při koupi bytu kromě důkladného posouzení technického a právního stavu bytu, prověření listu vlastnictví, stavu domu a posouzení vhodného okolí, byste měli věnovat pozornost i možným nedoplatkům spojených s bytem.

Víte o tom, že veškeré nedoplatky a dokonce i pokuty spojené s nemovitostí přecházejí na nového majitele automaticky po převodu v katastru?

Proto je důležité nezapomenout začlenit do smluv i podmínku pro podání kupní smlouvy na katastr, vyžadující předložení potvrzení od správce domu o absenci jakýchkoliv nedoplatků spojených s bytem.

V rámci zjišťování nákladů na energie, požádejte majitele o vyúčtování elektřiny, vody a případně plynu. Tím získáte přehled o očekávaných nákladech na energie.

5. Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je právní dokument, který potvrzuje vážný zájem kupujícího o konkrétní nemovitost a zároveň slouží jako záruka, že prodávající neposkytne nemovitost k prodeji jinému zájemci po dobu sjednané lhůty.

Proto je důležité, aby rezervační smlouva vždy vznikla mezi potenciálním kupujícím a vlastníkem nemovitosti.

A pokud je prodej zprostředkován realitní kanceláří, měla by být rezervační smlouva trojstranná – uzavřena mezi realitní kanceláří, zájemcem o koupi a prodávajícím. Rezervační smlouva uzavřena pouze mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi, je neplatná.

6. Rezervační poplatek

Rezervační poplatek uhraďte vždy až ve chvíli, kdy máte sjednanou hypotéku a trvejte na tom, aby rezervační smlouva jasně stanovovala podmínky pro případné vrácení poplatku, kupříkladu z důvodu dodatečného zjištění vad na bytu, nebo pokud neuzavření kupní smlouvy nastane z důvodu na straně prodávajícího.

Rezervační poplatek by ideálně měl být deponován v úschově u advokáta, notáře nebo úschově v bance. Pokud je rezervační poplatek posílán na účet realitní kanceláře, zkontrolujte si, jestli má realitní kancelář na deponování rezervačního poplatku oddělený účet od účtu provozního.

7. Úschova finančních prostředků

Při nákupu nemovitosti byste nikdy neměli zapomenout na úschovu peněz. Jedná se o finanční službu, která zajišťuje bezpečné uložení finančních prostředků u třetí, důvěryhodné strany. Tato strana drží prostředky až do splnění všech podmínek smlouvy o úschově mezi zapojenými stranami. Úschova může být prováděna u advokáta, notáře nebo v bance.

Služba úschovy zabezpečuje zejména tyto dva klíčové body: Za prvé, podání návrhu na vklad kupní smlouvy na katastr se uskuteční až po uložení celé kupní ceny za nemovitost do úschovy. A za druhé, kupní cena bude vyplacena prodávajícímu až po dokončení všech nezbytných právních kroků, především po převodu nemovitosti v katastru na kupujícího.

Tato opatření chrání prodávajícího před rizikem ztráty nemovitosti bez obdržení plné kupní ceny a zároveň ochraňuje kupujícího, aby celá kupní cena za nemovitost byla uvolněna až po přepisu nemovitosti v katastru.

Bonus:

8. Koupě družstevního bytu

Pokud uvažujete o koupi družstevního bytu, tedy členství v bytovém družstvu, je vhodné pečlivě prověřit všechny aspekty spojené s daným družstvem, které se vás jako člena mohou týkat. Měli byste se zaměřit zejména na vaše povinnosti a práva vůči družstvu, která mohou zahrnovat různé poplatky nebo nutnost získat souhlas družstva k podnájmu bytu.

Nákup bytu může být složitý proces plný rizik a komplikací. Proto je důležité dodržovat výše uvedená doporučení a neváhat vyhledat radu od odborníků.