Hypotéka na investiční byt: Co zvážit před rozhodnutím

Pořízení investičního bytu je jednou z možností, jak dlouhodobě zhodnotit peníze a zároveň využít cizí kapitál – tedy peníze banky a částečně pak splácení hypotéky prostřednictvím nájemného. Je ale potřeba vědět, že hypotéka na investiční nemovitost má svá specifika a banky ji posuzují výrazně přísněji než hypotéku na vlastní bydlení.

1. Přísnější podmínky bank

Banky považují investiční byty za rizikovější typ financování. Proto se můžete setkat s těmito omezeními:

• Nižší LTV – obvykle max. 80 % hodnoty nemovitosti
• Vyšší úroková sazba
• Přísnější kontrola příjmů (výnos z budoucího nájmu akceptuje jen málo bank)
• Kratší maximální splatnost – často jen 20 let místo 30

To v praxi znamená, že budete potřebovat více vlastních prostředků. Například při ceně bytu 7 milionů Kč je běžné mít připraveno kolem 1,5 milionu z vlastních zdrojů.

2. Nájem nemusí pokrýt splátku

Mnoho investorů plánuje, že nájemné zaplatí celou splátku hypotéky. Banky ale budoucí příjem z nájmu většinou nezapočítávají, nebo jen částečně.
Úvěr tedy musíte finančně zvládnout i v případě, kdy byt bude neobsazený.

3. Rezerva je nezbytná

Investiční byt není pasivní investice. Je nutné počítat s:

• prázdnými obdobími,
• neplatiči,
• opravami a údržbou.

Doporučuje se mít rezervu alespoň na několik splátek hypotéky a zahrnout do nákladů také:

• fond oprav a zálohy na služby,
• pojištění nemovitosti,
• daň z příjmu z pronájmu,
• případnou správu realitní kanceláří.

4. Daně a administrativa

Příjmy z pronájmu je nutné zdanit. Můžete si vybrat mezi:

• paušálními výdaji 30 %,
• uplatněním skutečných nákladů.

Správné nastavení financování a daňové optimalizace je vhodné konzultovat s odborníkem.

5. Zpřísnění pravidel od roku 2026

ČNB oznámila plánované úpravy, které investorům financování ještě více zpřísní.
Od dubna 2026 má platit:

• LTV max. 70 %
• DTI max. 7
• Možná povinnost doložit budoucí nájemní smlouvu, chcete-li započítat příjem z budoucího pronájmu

Co to znamená v praxi?

• Budete potřebovat minimálně 30 % vlastních prostředků.
• Vaše celková zadluženost nesmí překročit sedminásobek ročního čistého příjmu.
• Ne všechny banky započítají příjem z nájmu – je nutné ověřit konkrétní podmínky.
• Základní požadavky zůstávají stejné: bonita, příjem, čisté registry.

Shrnutí

Ano, hypotéka na investiční byt je atraktivní možnost, jak budovat majetek pomocí cizího kapitálu. Vyžaduje však:

• vyšší vlastní vklad,
• silnější finanční stabilitu,
• důkladnější plánování.

S příchodem zpřísněných pravidel bude ještě důležitější připravit si dostatečné rezervy a dobře propočítat návratnost celé investice.
Pokud je však investice promyšlená, může i přes přísnější podmínky přinést stabilní a dlouhodobý výnos.