Převod nemovitosti darováním

Převod nemovitosti darováním je v rodinách jedním z nejčastějších způsobů, jak za života dárce uspořádat majetkové záležitosti. Darování nemovitosti je obzvláště oblíbené mezi starší generací, která si tím zachovává kontrolu nad tím, jak bude její majetek převeden na mladší členy rodiny. V tomto článku se dočtete, jak postupovat při darování, jaké daně s tím souvisejí nebo jak si dárce může zajistit právní ochranu po převodu.

Postup při darování nemovitosti

Aby darování nemovitosti proběhlo bez komplikací, je nezbytné na katastr nemovitostí dodat všechny potřebné dokumenty bez chyb. Darovací smlouva by měla obsahovat minimálně tyto náležitosti:

• správně identifikované dárce a obdarovaného;
• přesný popis darované nemovitosti v souladu s katastrálním zákonem;
• závazek dárce bezplatně převést nemovitost na obdarovaného a závazek obdarovaného přijmout nemovitost jako dar;
• datum a místo podpisu smluvních stran.

Kromě písemné darovací smlouvy s úředně ověřenými podpisy je nutné na katastrální úřad doručit také návrh na vklad do katastru nemovitostí. Tento formulář, který lze vyplnit elektronicky prostřednictvím aplikace katastrálního úřadu, je klíčový pro převod vlastnického práva. Jakmile je vklad vlastnického práva povolen, proces darování nemovitosti je úspěšně dokončen.

Darování nemovitosti a daně

Jedním z hlavních důvodů, proč je darování nemovitosti v rodině tak oblíbené, je osvobození od daně z příjmu pro příbuzné v rodinné linii. Tento benefit se vztahuje na dary od příbuzných v přímé linii, jako jsou rodiče, prarodiče, děti a vnuci. Osvobození platí také v linii vedlejší, kam patří sourozenci, strýcové, tety, synovci, neteře, manželé, registrovaní partneři, manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela nebo manželé rodičů.

Osvobození od daně z příjmu dále platí i od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku před darováním nemovitosti ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou (tzv. spolužijící osoby, pokud splňují tyto zákonné předpoklady).

Pokud však nemovitost darujete osobě mimo tyto kategorie, například vzdáleným známým nebo přátelům, jedná se o zdanitelný příjem. V tomto případě musí obdarovaný zahrnout hodnotu darované nemovitosti do svého daňového přiznání a uhradit daň z příjmu ve výši 15 %.

Obdarovaný se však nevyhne placení daně z nemovitých věcí, která je splatná každoročně a je povinností vlastníka nemovitosti.

Je také třeba informovat finanční úřad o daru, pokud má nemovitost hodnotu vyšší než 5 milionů korun. Tato povinnost leží na obdarovaném a jedná se o jednoduchou formální proceduru. Pokud však nový vlastník daru tuto povinnost nesplní, hrozí mu uložení sankce.

Právní ochrana dárce po darování

Dárce nemovitosti často i po převodu vlastnického práva na jiného člena rodiny chce nadále v nemovitosti žít a využívat ji. Tuto situaci lze právně ošetřit několika způsoby. Občanský zákoník nabízí tyto základní právní nástroje, které poskytují dárci ochranu:

• Věcné břemeno dožití: Tento institut je nejdůležitější formou ochrany dárce, která mu zajišťuje právo nadále v nemovitosti bydlet a užívat ji i po převodu vlastnictví.
• Zákaz zcizení a zatížení: Tento institut dále posiluje právní ochranu dárce. Často bývá sjednán společně s věcným břemenem dožití. Zavazuje obdarovaného získat písemný souhlas dárce, pokud by chtěl nemovitost převést na třetí osobu, pronajmout ji, nebo ji zatížit například zástavním právem.

Tyto právní nástroje dárci zajistí pokračující užívání darované nemovitosti.

Co když se rozhodnete darovanou nemovitost prodat?

Nejprve je důležité si uvědomit, že příjem z prodeje nemovitosti může být za určitých podmínek osvobozen od daně z příjmu. Podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů je osvobozen příjem z prodeje nemovitosti, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne tzv. časový test.

Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020: Časový test je 5 let.

Pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021: Časový test je 10 let.

Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste získali darováním, a splňujete časový test (tedy uplynulo 5 nebo 10 let od darování), je prodej této nemovitosti osvobozen od daně z příjmu.

Další možnost osvobození od daně

Příjem z prodeje darované nemovitosti je osvobozen od daně i v případě, že v nemovitosti bydlíte nejméně dva roky bezprostředně před prodejem.

Pro splnění této podmínky se do doby bydlení může započítat i doba, po kterou jste v nemovitosti bydleli společně s dárcem, a to za předpokladu, že jste s ním žili v jedné domácnosti alespoň rok před darováním.

Tato možnost osvobození platí bez ohledu na délku časového testu. Pokud tedy v darované nemovitosti bydlíte a splňujete podmínku dvou let, daň z příjmu neplatíte.

Co když příjem z prodeje není osvobozen?

Když prodáváte darovanou nemovitost, často se řeší, jak je to s daněmi. Pokud prodej není osvobozen od daně z příjmů (protože jste nesplnili časový test), musíte příjem zdanit. Naštěstí si můžete odečíst související náklady. Jaké to jsou?

Výdaje, které si můžete odečíst při prodeji darované nemovitosti:

Nejdůležitějším nákladem je samotná „pořizovací cena“ nemovitosti. Jelikož jste ji získali darem, nekupovali jste ji. Pro daňové účely se proto za nabývací cenu považuje cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku k datu, kdy jste nemovitost nabyli darem.

Tuto cenu musí zpětně stanovit soudní znalec. Právě tento posudek se stává vaším klíčovým dokladem pro finanční úřad. Náklady na pořízení znaleckého posudku si navíc můžete také započítat do výdajů.

Kromě toho si můžete do nákladů přidat i další výdaje, které prokazatelně souvisely s prodejem:

• Provize realitní kanceláři
• Poplatky za právní služby spojené s prodejem
• Poplatky na katastru nemovitostí
• Náklady na technické zhodnocení (např. rekonstrukce nebo přístavby), které jste provedli po nabytí nemovitosti.

Pamatujte, že všechny tyto výdaje musíte být schopni finančnímu úřadu doložit, ideálně fakturami nebo jinými účetními doklady. Díky tomu si můžete výrazně snížit daňový základ.