Prodej bytu s nájemníkem: Jak na to, když je smlouva na dobu neurčitou?

Prodej bytu se stávajícím nájemníkem budí u majitelů zbytečné obavy. I nemovitost se smlouvou na dobu neurčitou lze bez problémů prodat – ba co víc, pro určitou skupinu kupujících je to obrovská výhoda. Jak k prodeji chytře přistoupit a co říká zákon o případné výpovědi?

Lze vůbec prodat byt s nájemníkem?

Ano. Nájemní smlouva ovšem automaticky přechází na nového majitele. Kupující přebírá byt se všemi právy i povinnostmi, a musí tak respektovat sjednanou délku nájmu, výši nájemného a další podmínky uzavřené v nájemní smlouvě předchozím majitelem.

Výhody a nevýhody prodeje s nájemcem

Výhody (Proč to láká investory):

• Okamžitý výnos: Byt generuje pravidelný příjem ihned od koupě.
• Nulové riziko prázdného bytu: Odpadají starosti, čas i náklady spojené s hledáním nového obyvatele. Byt rovnou vydělává.

Nevýhody (Na co si dát pozor):

• Užší okruh zájemců: Lidé, kteří hledají byt k okamžitému nastěhování, se mu většinou vyhnou. Nový majitel sice může dát nájemníkovi výpověď pro vlastní bytovou potřebu, v praxi to ale znamená minimálně několikaměsíční čekání (výpovědní lhůta) a hrozbu případných soudních sporů. To ty, kteří spěchají s vlastním bydlením, zkrátka odradí.
• Riziko problémového nájemníka: Pokud nájemník neplatí včas, hodnota bytu klesá. Možná vás napadne si tyto problémy nechat pro sebe, ale pozor – zkušení investoři si to umí pohlídat. Před koupí budou vyžadovat bankovní výpisy prokazující pravidelné platby a nájemníka si prověří. Zatajování problémů (nebo neochota doložit platební morálku) je buď spolehlivě odradí, nebo povede k tlaku na slevu z kupní ceny.

Výpověď smlouvy na dobu neurčitou v praxi

Smlouvu na dobu neurčitou nelze ukončit bez udání důvodu. Podle § 2288 občanského zákoníku lze dát výpověď pouze v těchto případech:

1. Vlastní bytová potřeba: Majitel (i ten nový) potřebuje byt pro sebe nebo své nejbližší. Jak už ale víme, vyžaduje to čas – výpovědní doba je 3 měsíce a běží až od prvního dne dalšího měsíce.
2. Hrubé porušení povinností: Dlouhodobé neplacení nájmu nebo ničení bytu (nutné jasně prokázat).
3. Podstatná změna v účelu užívání: Např. rozsáhlá rekonstrukce, kvůli které nebude možné v bytě dále žít.

Jak výpověď probíhá: Musí být vždy písemná a obsahovat konkrétní odůvodnění. Nájemce se navíc může bránit podáním námitek k soudu.

Jak při prodeji postupovat?

1. Dejte do pořádku papíry: Připravte smlouvy, prokažte platební morálku nájemce (výpisy z účtu) a shrňte případné výpovědní podmínky.
2. Cilte na investory: Prezentujte byt jako fungující, hotovou investici. To je váš hlavní prodejní argument.
3. Hrajte s nájemníkem na rovinu: Transparentní komunikace dělá zázraky. Oznamte mu záměr byt prodat. V některých případech se s ním lze dohodnout i na dobrovolném odchodu výměnou za finanční kompenzaci (odstupné).
4. Přizvěte si odborníka: Zkušený realitní makléř správně nastaví cenu, zvolí funkční strategii a ví, kde přesně najít investory, kteří takový byt hledají.

Závěrem: Prodej bytu se zabydleným nájemníkem nevyžaduje paniku, jen správnou strategii. Pokud nevíte kudy kam, obraťte se na profesionály, kteří vás procesem bezpečně provedou.