Věcné břemeno dožití – na co si dát pozor

Smlouva o zřízení věcného břemene dožití (tzv. služebnost bytu/užívání) je velmi důležitý dokument, který by měl být sepsán s maximální pečlivostí, ideálně s pomocí právníka. Špatně formulovaná smlouva může vést k budoucím sporům mezi oprávněným (tím, kdo v nemovitosti dožívá) a povinným (vlastníkem nemovitosti).

Zde jsou klíčové body, na které si dát pozor:

Klíčové body pro Oprávněného (ten, kdo dožívá)

1. Přesné vymezení rozsahu užívání: Musí být jasně uvedeno, zda se břemeno vztahuje na celou nemovitost (dům, byt) nebo jen na konkrétní část (např. v rodinném domě byt v přízemí, konkrétní místnosti). Zahrnout i užívání příslušenství (sklep, garáž, kůlna, dvůr/zahrada) a společných prostor domu.
2. Kdo smí bydlet s oprávněným: Služebnost je osobní a zaniká smrtí oprávněného. Pokud chcete zajistit bydlení i pro manžela/manželku nebo jinou blízkou osobu, musí být tato osoba ve smlouvě explicitně uvedena jako spoluzřízená oprávněná osoba.
3. Zákaz převodu (podnájmu) práva: Smlouva by měla obsahovat ustanovení, které oprávněnému neumožní převést užívací právo na třetí osobu. To by mohlo vést ke komplikacím, například k podnájmu osobám mimo rodinu nebo mimo dohodu, čímž by byla podstata břemene narušena. Oprávněný má pouze právo užívat, nikoli s právem dále nakládat.
4. Úhrada nákladů: Nejčastější zdroj sporů. Přesně specifikovat, kdo hradí jaké náklady:
   • Náklady spojené s užíváním (provozní náklady): energie (elektřina, plyn), voda, odpady, internet, TV poplatky. Ty obvykle hradí oprávněný.
   • Náklady na údržbu a opravy: Běžnou údržbu nese oprávněný (pokud není sjednáno jinak). Větší opravy (střecha, fasáda, havárie) by měl nést vlastník.
   • Fond oprav a poplatky za správu budovy (u bytů): Tyto náklady jsou spojené s údržbou a správou celé budovy a její hodnoty, nikoli pouze s užíváním bytu. Měl by je hradit vlastník (povinný), ledaže si smluvní strany výslovně dohodnou jinak. Je nezbytné to ve smlouvě jednoznačně uvést.
5. Zákaz zcizení a zatížení (Doporučené): Jako pojistka pro oprávněného se doporučuje sjednat v katastru i zákaz zcizení a zatížení nemovitosti. Vlastník pak nemůže dům bez souhlasu oprávněného prodat, darovat, nebo zastavit.

Klíčové body pro Povinného (vlastník nemovitosti)

1. Přesné vymezení rozsahu užívání:
   • Zajistěte, aby byla ve smlouvě jasně vymezena část nemovitosti, kterou oprávněný užívá, a část, která zůstává k dispozici Vám (vlastníkovi).
2. Povinnosti oprávněného:
   • Zahrnout povinnost oprávněného šetřit podstatu věci (nemovitosti) a neprovádět bez souhlasu vlastníka stavební úpravy nebo zásahy do nemovitosti.
3. Reálné břemeno (Pokud je sjednán i výměnek):
   • Pokud břemeno zahrnuje i tzv. výměnek (tj. povinnost vlastníka něco aktivně pro oprávněného dělat, např. obstarat nákupy, zajistit péči ve stáří), je potřeba to specifikovat co nejpodrobněji.

✍️ Formální náležitosti a postup

• Písemná forma a ověření podpisů: Smlouva musí být vždy písemná a podpisy všech smluvních stran musí být úředně ověřeny.
• Vklad do katastru: Věcné břemeno vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, nikoli pouhým podpisem smlouvy. Ke smlouvě je nutné podat Návrh na vklad práva. Bez zápisu v katastru právo nechrání oprávněného proti novému vlastníkovi!

Doporučení: Vzhledem k závažnosti a dlouhodobosti věcného břemene, které omezuje vlastnické právo na desítky let, vždy doporučuji nechat smlouvu sepsat či zkontrolovat advokátem nebo notářem. Vyhnete se tak nepřesnostem, které by mohly vést k vážným právním sporům.