Prodáváte nemovitost? Předáním klíčů to nekončí. Pozor na skryté vady

Prodej bytu nebo domu je velký krok. Mnoho prodávajících si myslí, že ve chvíli, kdy podepíšou smlouvu a předají klíče, mají hotovo. Zákon ale chrání i kupující. Jako prodávající totiž ručíte za vady nemovitosti i zpětně. Jaká jsou rizika a jak se jim vyhnout?

Když mluvíme o vadách, neznamená to, že musíte prodat dokonale zrekonstruovaný dům. Znamená to jen, že stav nemovitosti musí odpovídat tomu, co jste si s kupujícím domluvili, a jejímu stáří.

V praxi dělíme vady na dva základní typy:

1. Zjevné vady (To, co je vidět hned)

Zjevná vada je taková, které si kupující musel všimnout při běžné prohlídce – například rozbité okno nebo prasklina na zdi.

• Jak se chránit: Pokud dům tyto zjevné vady má, neměl by je kupující reklamovat zpětně. Abyste ale měli 100% jistotu, vždy tyto nedostatky výslovně popište v kupní smlouvě nebo v předávacím protokolu.

2. Skryté vady (Časovaná bomba)

Tady začíná to pravé riziko. Skrytá vada se nedá objevit při běžné prohlídce a projeví se až časem. Může to být plíseň schovaná pod sádrokartonem nebo tapetami, zatékání do střechy, o kterém se zjistí až na podzim, nebo nefunkční topení, které se projeví až s prvními mrazy.

Za co jako prodávající nesete odpovědnost?

Zákon říká jasně: Ručíte za skryté vady, které na nemovitosti existovaly už v době jejího předání (i když se projevily až později). Pokud se topení rozbilo až půl roku po prodeji z důvodu běžného opotřebení, odpovědnost nenesete. Pokud ale topení nefungovalo už před prodejem a kupující to zjistil až v zimě, jde to za vámi.

A jak se vlastně dokáže, kdy problém skutečně vznikl?

Slovo proti slovu zde neplatí. Pokud nedojde k dohodě, přichází na řadu soudní znalec nebo stavební inspektor. Ten z odborného posudku dokáže přesně vyčíst, zda jde o letitou závadu, nebo o čerstvé poškození.

Kupující má na nahlášení skryté vady 5 let od chvíle, kdy se stal majitelem. Pokud se vada prokáže, má právo na slevu z kupní ceny, zaplacení opravy, nebo u těch nejzávažnějších problémů (např. narušená statika) i na vrácení celé nemovitosti.

Kouzelná formulka „Jak stojí a leží“ vás nezachrání

Spousta lidí si myslí, že do smlouvy stačí napsat, že se nemovitost prodává „jak stojí a leží“ nebo že „kupující byl seznámen s technickým stavem“, a mají po starostech.

Tohle u prodeje konkrétního bytu nebo domu neplatí. Česká justice tyto obecné fráze neuznává. Odpovědnosti za skryté vady se takto jednoduše zbavit nedá, a to ani v případě, že jste o vadě sami nevěděli.

Pozor na rozdíl: Záruka vs. Odpovědnost

Lidé si často pletou odpovědnost za vady se zárukou.

• Odpovědnost za vady (ta vaše) znamená, že nemovitost neměla vadu v okamžiku prodeje.
• Záruka znamená, že se nemovitost neporouchá po určitou dobu v budoucnu (obvykle 2 roky). Se zárukou se setkáte hlavně u úplně nových projektů od developerů, u prodeje starších nemovitostí mezi běžnými lidmi se záruka standardně nedává.

Jak z toho ven a prodat bezpečně?

Základem klidného spánku je perfektně zpracovaná smluvní dokumentace, pečlivý předávací protokol a především upřímnost. Pokud o nějakém neduhu nemovitosti víte, neskrývejte ho. Přiznaná vada se stává vadou zjevnou a kupující ji už nemůže zpětně reklamovat.

3 tipy, jak správně nastavit smlouvy a předávací protokol

Jak z toho tedy ven a jak se jako prodávající chránit?

1. Předávací protokol není jen papír pro převod energií: Je to váš hlavní štít. Zapište do něj všechno. Každou prasklinu, flek na zdi, nefunkční zásuvku nebo starší kotel. Co je zapsáno, to kupující ví – a co ví, to už nemůže zpětně reklamovat jako skrytou vadu.
2. Smlouva na míru, ne z internetu: Zapomeňte na stažené vzory s frází „jak stojí a leží“. Smlouva od advokáta by měla přesně definovat technický stav nemovitosti a ideálně vyjmenovat i případné známé vady.
3. U starších domů zvažte inspekci: Pokud prodáváte starší dům, vyplatí se pozvat před prodejem technického inspektora. Zpráva z inspekce se přiloží ke kupní smlouvě jako důkaz o tom, v jakém stavu se dům prodával.

Chystáte se prodávat nemovitost a chcete mít jistotu, že vás v budoucnu nečekají nepříjemné soudní spory a vracení peněz? Ozvěte se mi. Rád pro vás zajistím bezpečný prodej od A do Z, včetně neprůstřelných smluv od prověřené advokátní kanceláře.