8 nejčastějších chyb při prodeji domu a doporučení, jak jim předejít

Pokud plánujete prodat svůj rodinný dům za výhodnou cenu, je důležité se seznámit s nejčastějšími chybami, které se při prodeji domu vyskytují, a vědět, jak jim předejít.

Ti z vás, kteří jste již prodali svůj dům, dobře víte, že prodat dům za nejlepší cenu není tak jednoduché, jak by se mohlo zdát.

Většinou se objevují problémy způsobené nedostatečnými znalostmi a nedůkladnou přípravou, které prodávající ani nepostřehl. Výsledkem může být prodej domu za nižší cenu, než by si zasloužil, kdyby byly tyto chyby odstraněny.

Jaké chyby to jsou:

1. Nesprávné nastavení prodejní ceny

2. Prodej domu v nevhodnou dobu

3. Vynechání základních oprav

4. Prodávající přijímá jednání se zájemcem příliš osobně

5. Dům není dostatečně uklizený

6. Nekvalitní fotografie

7. Nedostatečný úklid zahrady či pozemku

8. Prodej na vlastní pěst

1. Nesprávné nastavení prodejní ceny

Správné stanovení prodejní ceny je klíčovým krokem pro úspěšný prodej nemovitosti.

Přeskočíte-li tento krok, existuje riziko, že buď přestřelíte cenu a po šesti měsících stále nenajdete kupce, nebo cenu podhodnotíte a do týdne podepíšete rezervaci (a až později zjistíte, že jste mohli prodat dráž, bude už pozdě).

Co se stane v případě, že cenu domu v inzerci přestřelíte?

Seriózní zájemci pravidelně sledují nové nabídky a právě v prvním měsíci inzerce se objevují ti nejvážnější. Pokud přestřelíte cenu hned na začátku, odradíte právě tuto klíčovou skupinu zájemců.

Pokud v důsledku nadhodnocené ceny se vám nepovede nemovitost rezervovat ani po třech měsících inzerce, každým dalším měsícem se okruh zájemců zužuje. Potenciální kupci si povšimnou, že nemovitost je dlouhodobě nabízena a podvědomě ztrácejí o ni zájem.

Po několika měsících se budete muset rozhodnout snížit cenu a někteří kupující toho využijí k dalším vyjednáváním o slevě.

Nakonec můžete prodat za nižší cenu, než byste mohli, kdybyste ji správně stanovili již na začátku inzerce.

Jak určit optimální prodejní cenu?

Nejpřesnější metodou pro stanovení prodejní ceny nemovitosti je porovnání s podobnými již prodanými nebo rezervovanými nemovitostmi.

Při rodinných domech je srovnávání obvykle obtížnější než u bytů, protože hraje roli mnoho faktorů, jako je velikost pozemku, zastavěná plocha domu, stáří, počet pater, vybavení interiéru a další. Najít prodané domy s podobnými parametry ve stejné lokalitě je skoro nemožné.

Proto je vhodné oslovit realitního specialistu, který se specializuje na danou lokalitu. Tento odborník má přehled o cenách nemovitostí a také má přístup k archivovaným cenám v katastru nemovitostí, což mu umožňuje pomoci vám s nastavením tržní ceny.

Pokud se váš dům nachází v Praze a Středočeském kraji (což je oblast, na kterou se specializuji), rád vám pomohu s odhadem. „Odkaz na získání odhadu domu zde.„

2. Prodej domu v nevhodném časovém období

Pokud zahájíte inzerování ve správný čas, budete mít větší šanci nalézt kupce rychleji a dosáhnout vyšší prodejní ceny. Roční období a úrokové sazby hypoték mají významný vliv na úspěch prodeje nemovitosti z hlediska časování.

Obecně však platí, že nejvhodnější doba pro inzerování prodeje domu s pohledu ročního období jsou měsíce od dubna do konce října.

3. Vynechání základních oprav

Pokud máte ve vašem domě vady, jako například vrzající vstupní dveře, kapající kohoutky nebo nefunkční žárovky, mohou tyto drobné nedostatky zanechat negativní dojem u potenciálních zájemců při prohlídce.

Pokud je váš dům ve vcelku dobrém stavu a vyžaduje pouze menší opravy, stojí za to provést opravy, které zlepší celkový dojem z domu.

Zde je seznam základních oprav, které můžete provést:

• vyměňte nebo opravte vrzající dveře,
• opravte všechny kapající kohoutky,
• vyměňte nebo opravte okenní zárubně,
• opravte vypínače světel a vyměňte nefunkční žárovky,
• vyčistěte nebo pořiďte nové koberce.

Tip: Prohlédněte si nabídky domů ve vaší lokalitě na inzertních portálech a zjistěte, v jakém stavu jsou. Potenciální zájemci budou tyto domy srovnávat s vaším.

Pokud například většina nabízených domů má modernizovanou kuchyň a dobře udržovanou střechu, zvažte možnost vylepšení kuchyně a opravy střechy.

4. Prodávající přijímá jednání se zájemcem příliš osobně

Většina lidí má silné emoční pouto ke svému domu, což je samozřejmě pochopitelné. Při prodeji domu je však důležité umět oddělit tyto osobní pocity a soustředit se na obchodní aspekty a jednání s rozvahou.

To je jeden z důvodů, proč je vhodné při prodeji nemovitosti zvážit služby zkušeného realitního makléře. Zkušení realitní makléři mají bohaté zkušenosti s podobnými obchody a dokážou jednat se zájemci o koupi bez emocionální vazby, přičemž věnují pozornost všem detailům obchodu.

Tip: Potenciální zájemci o koupi se na prohlídce domu budou cítit pohodlněji, pokud majitel nebudete přítomen. Proč? Protože na prohlídce bez majitele se zájemci cítí uvolněněji, navzájem otevřeně komunikují a lépe si tak dokáží představit, jak by se v nemovitosti cítili.

Pokud vás zastupuje realitní makléř, zvažte neúčast na prohlídkách. Pokud stále v domě bydlíte a musíte zůstat přítomni, nebo se chcete účastnit prohlídek, pak přenechejte komunikaci se zájemci ve větší míře realitnímu makléři.

5. Dům není dostatečně uklizený

Před prvními prohlídkami důkladně upravte dům. Začněte tím, že se zbavíte veškerého nepotřebného přeplnění a nadbytečných věcí. Pokud nechcete tyto věci vyhodit, můžete je dočasně schoval do garáže nebo jiného vhodného místa.

Vyleštěte okna jak zevnitř, tak zvenku, umyjte podlahy a důkladně vyčistěte koupelnu a kuchyň. Zbavte se všeho prachu a upravte věci ve skříních, šatníku a komoře.

Mějte na paměti, že mnoho zájemců se bude zajímat i o úložné prostory. Pokud jsou tyto prostory uklizené, dává to pozitivní signál, že pečujete o pořádek a staráte se dobře o dům.

Pro pocit nového domova doporučujeme přemalovat zdi. V menších místnostech zvolte bílou barvu, která působí čistě a opticky zvětšuje prostor. Odstíny světle šedé jsou vhodné pro prostornější místnosti. Tímto způsobem interiér domu získá svěžest a působí čistě.

Tip: Před prohlídkami doporučuji odosobnit interiér, tím že na chvíli schováte veškeré vaše osobní věci. Tímto krokem pomůžete potenciálním zájemcům lépe si představit, že se v domě mohou usadit a vytvořit si vlastní prostor.

6. Nekvalitní fotografie

Víte, jakou „tajemnou ingrediencí“ je, která přiměje zájemce otevřít váš inzerát přímo teď a tady? Jsou to lákavé fotografie nemovitosti. Pokud vás zajímá, jak zhotovit skvělé fotky nemovitosti, tak si přečtěte tipy a techniky, jak nafotit nemovitost jako profesionál.

Pro focení interiéru nemovitosti doporučuji využít profesionálního fotografa nebo služeb home-stagingu, což je specializovaná firma zaměřující se na přípravu a aranžování nemovitostí pro fotografickou prezentaci.

Jejich úkolem je vytvořit prostředí, které zaujme potenciální zájemce a umožní jim si představit, jak by v daných prostorech mohli žít.

Profesionální fotograf s bohatými zkušenostmi v oblasti fotografování nemovitostí dokáže zachytit interiér a exteriér tak, aby zdůraznil klíčové prvky a přednosti nemovitosti. Kvalitní fotografie jsou klíčové pro přilákání potenciálních zájemců a představení jim nabízeného prostoru.

Home-stagingové firmy se specializují na úpravu a zařízení nemovitosti tak, aby působila přitažlivě a oslovila co nejvíce lidí. Pomáhají vytvořit vkusné prostředí, které napomáhá kupujícím lépe si představit, jak by v dané nemovitosti žili.

S využitím profesionálního fotografa nebo home-stagingu získáte kvalitní fotografie a atraktivní prezentaci vaší nemovitosti, které pomohou přitáhnout a zaujmout potenciální zájemce.

7. Nedostatečný úklid zahrady či pozemku

To první, co potenciální zájemci o dům uvidí po vystoupení z auta, je vaše zahrada a exteriér domu. První dojem hraje klíčovou roli při úspěšném prodeji. Proto je důležité zapůsobit na zájemce již z ulice a vyvolat jejich zvědavost, aby se těšili na prohlídku.

Zarovnejte živé ploty, pokoste trávník. Ujistěte se, že větve stromů nepřesahují nad střechu domu.

Vyčistěte parkovací stání od olejových skvrn, vytrhejte plevel vyrůstající ze spár. Vysaďte okrasné květiny nebo například kupte před vstupní dveře domu novou rohož. A pokud je to nutné, natřete exteriér domu svěží barvou.

8. Prodej domu na vlastní pěst

V České republice se pouze polovina realitních transakcí realizuje prostřednictvím realitních kanceláří. A to není překvapivé. Většina prodávajících totiž nepovažuje benefity, které průměrný realitní makléř nabízí, za dostatečné.

Prodávající, který měl negativní zkušenost s takovýmto realitním zprostředkovatelem, se proto rozhodne příště nemovitost prodat sám.

Nicméně, bod obratu nastane, když se rozhodnete využít pomoc profesionála.

Jaké benefity by měl makléř nabízet, aby jeho služby byly pro vás výhodné:

Připraví pro vás tržní analýzu

Realitní makléř by měl být schopen poskytnout vám přehlednou analýzu trhu pro danou lokalitu. Tato analýza by měla zahrnovat informace o aktuálně nabízených podobných nemovitostech ve vaší oblasti, ideálně i seznam nedávno prodaných podobných nemovitostí v této lokalitě.

Pomocí těchto informací vám makléř může pomoci stanovit optimální prodejní cenu vašeho domu, přihlížejíc k jeho stavu.

Vyhledá a kvalifikuje potenciální zájemce o prohlídku

Hledání vhodných zájemců o prohlídku patří mezi základní služby realitního makléře. Makléř by měl aktivně inzerovat vaši nemovitost na nejnavštěvovanějších realitních serverech a pravidelně aktualizovat inzerát, aby zůstal v popředí mezi konkurencí.

Dále by měl zajistit profesionální fotografie a přitažlivý popis nemovitosti pro inzerci. Před každou prohlídkou by makléř měl komunikovat se zájemci, zjišťovat jejich finanční možnosti a termín nastěhování, aby se předešlo neefektivním prohlídkám. Makléř má také povinnost informovat prodávajícího o všech zájemcích.

Zastupuje prodávajícího při jednáních a vyjednává nejlepší cenu

Realitní makléř by měl předávat vám veškeré nabídky od zájemců a vyjednávat nejlepší prodejní cenu. Jeho schopnost vyjednávat je jedním z nejdůležitějších benefitů spolupráce s profesionálem.

Makléř by měl jednat jako obchodník a dosáhnout pro vás co nejvýhodnějších podmínek pro prodej vaší nemovitosti.

Váš realitní makléř má povinnost vám tlumočit všechny cenové nabídky zájemců a jako obchodník by měl pro vás vyjednat nejlepší prodejní cenu.

Po službě vyhledání zájemců o prohlídku je právě vyjednávací dovednost makléře druhým nejdůležitějším benefitem, s kterým se vám spolupráce s profesionálním makléřem vyplatí.

Nadstandartní služby profesionálního realitního makléře:

Využívá inovativní technologie

Kromě kvalitních fotografií, které jsou již standardem, profesionální realitní makléř poskytuje také video prezentace nemovitosti nebo virtuální 3D prohlídky.

V dnešním online prostředí přitahují nemovitosti s videem větší pozornost zájemců. Tato forma prezentace je zvláště atraktivní pro zahraniční zájemce, kteří nemohou být přítomni na fyzických prohlídkách.

Využívá sociální sítě pro inzerci

Profesionální realitní makléř pomocí nástrojů pro správu reklam na sociálních sítích dokáže cílit inzerci nemovitostí na lidi žijící v dané lokalitě, kteří projevili zájem o nemovitosti.

Přestože žádný prodej nemovitosti není bezchybný, spolupráce s realitním makléřem může minimalizovat chyby a ušetřit vám čas a stres.

Pokud zvážíte svěření prodeje nemovitosti do rukou profesionálního makléře, domluvte si nezávaznou schůzku a zjistěte, jaké služby nabízí, jakou má zkušenost s prodejem nemovitostí a zda vám jeho osobnost a styl práce vyhovují pro spolupráci při prodeji.