V tomto článku se dozvíte, jak důkladně připravit svůj dům k prodeji ve třech časových etapách. Tím zajistíte, že stihnete vše potřebné v klidu, oslovíte co nejvíce potenciálních zájemců a dosáhnete nejvýhodnějšího prodeje.

Dům představuje pro většinu lidí nejcennější majetek, a pokud se rozhodnete ho prodat, je důležité se na prodej připravit s veškerou pečlivostí.

1. Příprava domu k prodeji půl roku před spuštěním inzerce

Lidé se nerozhodnou prodat rodinný dům ze dne na den. Někdy o prodeji uvažují i rok předem. A i po tuto dobu, kdy ještě nejste na 100% rozhodnuti, si můžete začít zjišťovat a promyslet významné vlivy na výsledek prodeje:

Ideální načasování inzerce

Ideální měsíce v roce pro inzerci prodeje rodinného domu, s cílem prodat co nejvýhodněji, jsou obecně duben a květen a pak konec srpna, září a říjen (více v článku „Které měsíce v roce jsou pro prodej nemovitosti nejlepší„).

Jestli jste tedy s prodejem časově flexibilní, začněte s inzercí začátkem dubna anebo pak koncem srpna.

Průzkum pohybu úrokových sazeb

Průměrná hodnota úrokových sazeb hypoték se v průběhu roku mění. Při nižších úrokových sazbách budete mít více zájemců s hypotékou. Kromě načasování inzerce dle ročního období (začátek dubna nebo konec srpna), stojí za uvážení si zjistit i předpokládaný pohyb úrokových sazeb.

Vývoj cen nemovitostí

Začněte zjišťovat, kolik prodejem domu reálně získáte a jak vypadá vývoj cen nemovitostí ve vaší lokalitě, tedy jestli ceny domů rostou nebo klesají, či zůstávají na stejné cenové hladině.

Můžete taky nezávazně oslovit realitní makléře ve vaší lokalitě a zeptat se jich, za jakou cenu je váš dům s pozemkem reálně prodejný, jaký je předpokládaný vývoj cen podobných nemovitostí a kdy by oni doporučili s ohledem na vývoj cen s prodejem začít.

Zároveň více poznáte makléře ve vaši lokalitě. Zjistíte, jak pracují a komunikují s potenciálními klienty. V případě pak, s jakým makléřem spolupracovat, tak budete mít lepší přehled komu byste prodej svěřili.

2. Příprava domu 1 měsíc od spuštění inzerce

Pokud už víte, kdy chcete začít s prodejem, tak měsíc před inzercí je nejvyšší čas se pustit do levných oprav, které vám neohrozí návratnost investice a zkrášlí váš dům jak zevnitř tak i z vnějšku.

Mnoho lidí před prodejem domu utrácí velké peníze za opravy závad, které by si kupující možná ani nevšiml, nebo nebral tyto závady vážně.

Samozřejmě, jestli je váš dům určen k rekonstrukci, do oprav neinvestujte. V domě jenom vymalujte zdi na novo a důkladně ukliďte.

V případě, že váš dům je v dobrém stavu a vyžaduje menší opravy, tak se opravy závad, které vylepší celkový dojem z domu, vyplatí.

Seznam základních oprav 1 měsíc před spuštěním inzerce:

• Vyměňte nebo opravte vrzající dveře.
• Opravte všechny kapající kohoutky.
• Vyměňte nebo opravte okenní zárubně.
• Opravte spínače světel a vyměňte nefunkční žárovky.
• Vyčistěte nebo kupte nové koberce.

Prohlédněte si na inzertních portálech nabízené domy ve vaší lokalitě a zjistěte, v jakém jsou stavu, zájemci o koupi budou tyto domy srovnávat s vaším. Pokud například má většina těchto domů modernizovanou kuchyň a v dobrém stavu střechu, tak zvažte vylepšení kuchyně a opravu střechy.

Vytvořte si složku „Dokumenty k prodeji domu“

Postupně si začněte připravovat všechny potřebné dokumenty k prodeji domu. Vyhledejte všechny podklady ke stavbě domu, projekční výkresy, kolaudační rozhodnutí, původní kupní smlouvu, atd.

Ke složce přidejte průkaz energetické náročnosti budovy, roční vyúčtování tepla a energií a všechny dokumenty k zařízením ovlivňujícím chod a užívání domu (kotel, klimatizace, revize, atd.).

Z katastru nebo czech-pointu české pošty si nechte zhotovit aktuální výpis listu vlastnictví a přiložte si ho ke složce.

Důkladnou přípravou všech dokumentů k nemovitosti, které budete mít vždy po ruce, vás zájemci o koupi žádnou otázkou nezaskočí a na zájemce tak budete působit důvěryhodněji.

Podmínky banky pro výmaz zástavy

Máte dům na hypoteční úvěr? Tak si ke složce nezapomeňte přiložit smlouvu o úvěru a předběžně si od banky nechte vyčíslit aktuální stav splácení úvěru. Ujistěte se (v bance nebo dle smlouvy o úvěru), jaké má banka podmínky pro výmaz zástavy.

Příprava marketingového plánu

Jestli si prodej domu řešíte sami bez realitního makléře, tak nastal čas si promyslet marketingový plán prodeje.

Začněte taky pomalu hledat profesionálního fotografa nebo firmu specializující se na vizuální přípravu nemovitosti k prodeji, tzv. Home-staging.

Marketingový plán se ve zkratce skládá z:

• Text inzerátu a fotodokumentace (půdorysy domu, fotky exteriéru, interiéru a pozemku, video prezentace).
• Seznam inzertních portálů, na které vložíte váš inzerát.
• Telefonní hovory a organizování termínů prohlídek se zájemci o koupi.

Vymalujte

Měsíc před začátkem prodeje domu je ideální čas na vymalování zdí na novo. Menší pokoje vymalujte na bílo, bílá působí čistě a zvětšuje prostor. U prostornějších místností pomůžou odstíny světle šedé. Zdi stihnou zaschnout a interiér domu bude působit čistě a svěže.

3. Příprava domu 2 týdny ke spuštění inzerce

Nastal čas připravit váš dům na focení a zkrášlit ho tak, aby zazářil před konkurencí.

Úklid a čištění

Před zhotovením fotografií pro inzerci a prvními prohlídkami se zájemci, dům důkladně ukliďte. Nejdřív se zbavte všeho zbytečného haraburdí a přebytečných věcí. Pokud je nechcete vyhodit, tak je někam schovejte, například do garáže.

Vyleštěte okna zevnitř i zvenku, ukliďte věci v šatníku, ve skříních či v komoře. Mnoho zájemců bude chtít nahlédnout i do úložných prostor a jestli máte uklizeno i tam, dáte zájemcům pozitivní signál, že o dům dobře pečujete.

První dojem je vstupní branou k úspěšnému prodeji

Zájemci o dům nejdřív spatří vaši zahradu a exteriér domu. A první dojem je vstupní branou k úspěšnému prodeji. Proto ohromte zájemce z vašeho domu a zahrady už z ulice, aby byli nedočkaví uskutečnit prohlídku.

Zarovnejte živé ploty, pokoste trávník. Ujistěte se, že větve stromů nepřesahují nad střechu domu.

Vyčistěte parkovací stání od olejových skvrn, vytrhejte plevel vyrůstající ze spár. Vysaďte okrasné květiny nebo například kupte před vstupní dveře domu novou rohož. A pokud je to nutné, natřete exteriér domu svěží barvou.

Home-staging a focení

Víte, která je „ta věc“, která zájemce přinutí otevřít váš inzerát, tady a teď? Jsou to přitažlivé fotky nemovitosti. Pokud vás zajímá, jak zhotovit skvělé fotky nemovitosti, tak si přečtěte tipy a techniky, jak nafotit nemovitost jako profesionál.

Pro focení interiéru doporučuji využít profesionálního fotografa nebo služeb Home-stagingu, tedy firmy specializující se na přípravu a naaranžování nemovitosti k nafocení tak, aby případní zájemci měli možnost vidět, jaký prostor se jim nabízí, a aby si byli schopni během krátké návštěvy představit, jak by v těchto prostorech mohli žít právě oni.

Pokud v nabízeném domě pořád bydlíte a nechcete využít služeb Home-stagingu, tak před prohlídkami se zájemci doporučuji interiér aspoň odosobnit, tzn. schovat všechny vaše osobní věci, abyste potenciálnímu zájemci ulehčili představu, že v domě už bydlí.

Začněte si v diáři vyhrazovat místa, kdy chcete uskutečnit prohlídky

Promyslete si, jak se časově vypořádáte s telefonními hovory potenciálních zájemců. Budou vám volat dopoledne, odpoledne, ráno, i pozdě večer, protože ne u všech pracovních pozic je povoleno si v pracovní době vyřizovat hovory.

Začněte si v diáři vyhrazovat místa, kdy chcete uskutečnit prohlídky a na prohlídky si vyhraďte aspoň jeden den i o víkendu.

Zvažte ještě jednu zajímavou věc. Pro zájemce o koupi je lepší, když u prohlídky není přítomen majitel.

Proč? Protože u prohlídek bez majitele se potenciální zájemci cítí uvolněněji, mezi sebou otevřeně mluví a dokážou si tak lépe představit a vcítit se, že v nemovitosti už bydlí. Proto pokud vás při prodeji zastupuje realitní makléř, nezúčastňujte se prohlídek.

A malé doporučení: nezapomeňte v průběhu prohlídek dům provonět, například čerstvě zalitou kávou 😉

Nemáte-li s prodejem nemovitosti zkušenost a chcete ušetřit čas a nervy, tak přenechte prodej realitnímu makléři, který za vás vše připraví a zajistí za jasně domluvených podmínek.